Hemen iletişime geç:
Paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti, uygulamada en sık karıştırılan mülkiyet türleri arasında yer alır ve bu karışıklık çoğu zaman telafisi güç hak kayıplarına yol açar. Türk Medeni Kanunu, bu iki mülkiyet türünü açık biçimde birbirinden ayırmış; her biri için farklı bir hak, yetki ve sorumluluk rejimi öngörmüştür. Taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin malik olması her zaman aynı hukuki sonuçları doğurmaz. Mülkiyetin paylı mı yoksa elbirliği hâlinde mi olduğu, taşınmazla ilgili yapılabilecek tüm işlemleri doğrudan etkiler.
Paylı mülkiyette her paydaşın taşınmaz üzerinde belirli ve oranla ifade edilen bir payı vardır. Bu pay tapu sicilinde açıkça gösterilir ve örneğin 1/2, 1/4 gibi somut bir oranla belirlenmiştir. Her paydaş, kendi payı üzerinde tek başına tasarruf yetkisine sahiptir. Kendi payını satabilir, devredebilir, rehnedebilir veya haczettirebilir; bu işlemler için diğer paydaşların rızasına ihtiyaç yoktur. Ancak bu serbestlik yalnızca pay üzerinde geçerlidir, taşınmazın tamamı hakkında tek başına tasarruf mümkün değildir. Öte yandan, paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar lehine Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen yasal önalım hakkı doğar. Bu nedenle payın satılabilmesi mümkün olmakla birlikte, bu satış mutlak ve sınırsız bir serbestlik anlamına gelmez.
Paylı mülkiyette her paydaş, taşınmazdan yararlanma hakkına sahiptir. Kural olarak bu yararlanma pay oranına göre belirlenir. Ancak uygulamada taşınmazın fiilen nasıl kullanıldığı, paydaşlar arasında fiilî bir taksim bulunup bulunmadığı büyük önem taşır. Bir paydaşın taşınmazı tek başına kullanması ve diğer paydaşların kullanımını engellemesi hâlinde, şartları oluşmuşsa haksız kullanım söz konusu olur. Bu durumda ecrimisil talep edilebilir; ancak ecrimisil talebinde kural olarak intifadan men şartının gerçekleşmesi gerekir. Yargıtay uygulamasında bu şartın varlığı veya istisnaları her somut olayda ayrıca değerlendirilir.
Elbirliği mülkiyetinde ise paylı mülkiyetten tamamen farklı bir yapı söz konusudur. Bu mülkiyet türünde pay oranları yoktur; ortakların taşınmaz üzerindeki hakları soyut, bölünmemiş ve birlikte kullanılan bir hak niteliğindedir. Elbirliği mülkiyeti en sık miras ortaklığında görülür. Mirasbırakanın ölümüyle birlikte mirasçılar, miras paylaşılıncaya kadar terekeye dâhil taşınmazlara elbirliğiyle malik olurlar. Bu aşamada hiçbir mirasçının belirli bir paydan söz etmesi mümkün değildir.
Elbirliği mülkiyetinde tasarruf yetkisi son derece sınırlıdır. Taşınmazın satılması, bağışlanması, rehnedilmesi gibi tasarruf işlemleri için tüm ortakların oybirliğiyle karar vermesi zorunludur. Hiçbir ortak, diğerlerinin açık rızası olmadan taşınmaz üzerinde tek başına tasarruf edemez. Bununla birlikte, zorunlu yönetim işleri ve taşınmazın korunmasına yönelik işlemler bakımından her ortak tek başına hareket edebilir. Kira sözleşmeleri de her durumda mutlak tasarruf işlemi olarak değerlendirilmez; özellikle kısa süreli ve taşınmazın olağan kullanımına ilişkin kiralamalarda, somut olayın özelliklerine göre farklı hukuki sonuçlar doğabilir. Bu yönüyle elbirliği mülkiyeti, işlem kabiliyeti en sınırlı ancak kendi içinde istisnaları olan bir mülkiyet türüdür.
Hisseli taşınmazlarda paydaşların yalnızca hakları değil, yükümlülükleri de bulunmaktadır. Taşınmazın korunması, bakım ve onarımı ile zorunlu giderlerine paydaşlar payları oranında katlanmak zorundadır. Bu giderleri tek başına karşılayan paydaş, diğer paydaşlara karşı rücu hakkına sahiptir. Ancak hiçbir paydaş, taşınmazın kullanımını diğer paydaşların haklarını ihlal edecek şekilde tekeline alamaz. Aksi hâlde hukuki sorumluluk doğar.
Paylı mülkiyette paydaşlar, ortaklığın devamına zorlanamaz. Dilediği zaman herhangi bir paydaş ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Bu talep, uygulamada izale-i şuyu davası olarak bilinen ortaklığın giderilmesi davası yoluyla ileri sürülür ve taşınmaz ya aynen taksim edilir ya da satış suretiyle paydaşlar arasında paylaştırılır. Elbirliği mülkiyetinde ise ortaklığın sona erdirilmesi genellikle mirasın paylaşılması yoluyla gerçekleşir. Miras ortaklığında, mirasçıların birlikte mirasın paylaşılmasını veya satış yoluyla ortaklığın giderilmesini talep etmeleri mümkündür. Uygulamada sıkça yapılan hata, bu ayrım gözetilmeden açılan davalar nedeniyle usulden ret kararlarıyla karşılaşılmasıdır.
Sonuç olarak, paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti arasındaki fark yalnızca teorik bir ayrım değildir. Taşınmazın satılıp satılamayacağından, hangi işlemlerin tek başına yapılabileceğine, kimlerin hangi davaları açabileceğine kadar her aşamada belirleyici rol oynar. Hisseli bir taşınmazla ilgili işlem yapılmadan önce tapu kaydının niteliği mutlaka doğru okunmalı, mülkiyet türü net biçimde tespit edilmelidir. Aksi hâlde yapılan işlemler geçersiz olur, yıllar süren davalar ve geri dönülmesi zor hak kayıpları kaçınılmaz hâle gelir.